📋 この用語の要点
抵当権とは、借入の担保として土地や建物などの不動産に設定され、返済が滞った際にその不動産を競売にかけて優先的に弁済を受けられる権利です。質権と異なり不動産の占有は借主の手元に残るため、居住や事業利用を続けながら融資を受けられる点が特徴です。同一の不動産に複数の抵当権を設定でき、登記の順序によって弁済の優先順位が決まります。住宅ローンや事業資金の調達など、幅広い場面で使われる基本的な担保の仕組みです。
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抵当権とは
抵当権とは、金融機関などからお金を借り入れる際に、土地や建物といった不動産を担保として設定し、返済が滞った場合にその不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に弁済を受けられる権利のことです。質権のように担保物を貸主へ引き渡す必要がなく、借主(債務者)は自宅に住み続けたり、店舗や事業所として使い続けたりしながら融資を受けられる点が大きな特徴です。住宅ローンや事業資金の調達、不動産を活用した資金繰りの改善など、幅広い場面で用いられる基本的な担保の仕組みといえます。
抵当権設定の流れと登記
抵当権は、借主と貸主との間で抵当権設定契約を結び、法務局で抵当権設定登記を行うことで第三者に対抗できる権利となります。登記には対象不動産の評価額や借入残高、金利、返済条件などが記載され、融資審査の過程では不動産の時価評価をもとに担保としての価値が査定されます。同一の不動産に複数の抵当権を設定することも可能で、その場合は登記された順序(第一順位・第二順位など)によって弁済を受けられる優先順位が決まります。後順位の抵当権者は、先順位の抵当権者への弁済が終わった後の残額からしか回収できないため、担保余力の見極めが重要になります。
根抵当権との違い
抵当権と混同されやすいものに根抵当権があります。抵当権は特定の借入金額に対して設定されるのに対し、根抵当権は一定の限度額(極度額)の範囲内で、繰り返し発生する借入や返済を継続的に担保できる点が異なります。事業者が仕入れ資金や運転資金を繰り返し借り入れる場合には、その都度抵当権を設定し直す手間を省ける根抵当権が選ばれることもあります。どちらの制度を利用するかは、資金需要の性質や取引の継続性を踏まえて判断されます。
資金調達で不動産を担保にする際の注意点
不動産を担保に資金調達を行う場合、抵当権が設定された不動産は返済が滞ると競売にかけられ、所有権を失う可能性がある点を十分に理解しておく必要があります。また、既に他の抵当権が設定されている不動産では新たな借入の担保余力が乏しく、希望する金額の融資を受けられないこともあります。契約前には、設定される抵当権の順位や極度額、返済条件を書面でよく確認し、返済計画に無理がないかを慎重に検討することが欠かせません。完済した後は、抵当権抹消登記の手続きを忘れずに行うことも大切です。
税務・法務上の扱い
抵当権の設定登記には登録免許税がかかり、司法書士へ手続きを依頼する場合は別途報酬が発生します。抵当権が実行され不動産が競売や任意売却によって処分された場合、その売却代金は登記の順位に従って各債権者へ配分され、残った債務については引き続き借主が返済義務を負うのが原則です。法人が不動産を担保に融資を受ける場合は、貸借対照表上の負債や担保設定状況が経営判断や取引先からの信用評価にも影響するため、契約内容を正確に把握しておくことが求められます。
よくある質問（FAQ）
抵当権を設定すると不動産に住めなくなりますか？
いいえ。抵当権を設定しても不動産の占有は借主に残るため、返済を続けている限りはそのまま住み続けたり事業に使用したりできます。
抵当権と質権はどう違いますか？
質権は担保物を貸主に引き渡す必要がありますが、抵当権は不動産を借主の手元に置いたまま担保に設定できる点が異なります。
同じ不動産に複数の抵当権を設定できますか？
可能です。登記された順序で第一順位・第二順位と優先順位が決まり、先順位の弁済が終わった後の残額から後順位の抵当権者が回収します。
抵当権が実行されるのはどんな場合ですか？
借入の返済が長期間滞るなど契約違反があった場合に、貸主が裁判所に申し立てて不動産を競売にかけ、売却代金から優先弁済を受ける手続きが取られます。
完済すれば抵当権は自動的に消えますか？
自動では消えません。完済後は法務局で抵当権抹消登記の手続きを行わないと、登記簿上に抵当権の記録が残ったままになります。
✏️ 編集部より
抵当権は、住宅ローンや事業資金の調達など、不動産を活用したお金の借り入れで日常的に登場する仕組みです。担保として不動産を差し出すこと自体は珍しくありませんが、返済が滞れば不動産を失う可能性があるという重みを忘れないようにしたいものです。融資を検討する際は、設定される抵当権の順位や極度額、返済条件を契約書でしっかり確認し、無理のない返済計画を立てることが大切です。すでに他の抵当権が設定されている不動産では、思うような金額の融資を受けられないこともあるため、担保余力を事前に確認しておくと安心です。不動産の売却を検討する場面でも、抵当権が残っていないかを早めに確認しておくと、手続きがスムーズに進みます。
監修：行政書士 山本 愛
